Autocotisation TPS/TVQ pour un immeuble neuf

Lorsqu’un immeuble résidentiel neuf est construit ou rénové, certaines obligations fiscales entrent en jeu. Le constructeur doit s’autocotiser à la TPS et à la TVQ sur la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble.

Comprendre cette étape permet d’éviter des pénalités coûteuses et de profiter des remboursements auxquels vous avez droit.

Qu’est-ce que l’autocotisation en TPS/TVQ pour un immeuble?

L’autocotisation consiste à déclarer soi-même les taxes de vente sur un immeuble neuf construit ou rénové.

Selon la Loi sur la taxe d’accise (L.T.A.) et la Loi sur la taxe de vente du Québec (L.T.V.Q.), le constructeur est réputé vendre l’immeuble à lui-même à la fin des travaux. C’est ce qu’on appelle la fourniture à soi-même.

Cette règle permet d’assurer l’équité fiscale entre les entreprises qui construisent leurs propres immeubles et celles qui achètent un immeuble neuf déjà taxé.

Quand doit-on s’autocotiser?

Le moment de l’autocotisation survient au plus tard à l’un des deux événements suivants :

• lorsque les travaux de construction ou de rénovation sont achevés à 90 % ou plus;

• ou lorsque le premier bail résidentiel est signé ou que l’immeuble est occupé à des fins résidentielles.

Cette règle s’applique à tous les types de constructeurs : particuliers, sociétés, fiducies ou organismes sans but lucratif, qu’ils soient inscrits ou non aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

Comment calculer la TPS et la TVQ sur un immeuble neuf?

1. Déterminer la juste valeur marchande (JVM)

La JVM correspond au prix le plus élevé qu’un acheteur raisonnable accepterait de payer sur un marché libre pour un immeuble semblable.

Cette valeur doit être estimée au moment de l’autocotisation, c’est-à-dire lorsque le bâtiment est presque terminé, et non lorsqu’il est pleinement exploité.

À noter : Une erreur fréquente consiste à utiliser un rapport d’évaluation établi à des fins de financement, souvent basé sur un immeuble stabilisé (marché secondaire), ce qui surévalue la JVM et augmente artificiellement les taxes dues.

2. Choisir la bonne méthode d’évaluation

La méthode du coût de construction est la plus fiable pour une autocotisation.
Elle consiste à additionner le coût réel des travaux, des matériaux, des honoraires et du terrain, sans inclure de profit de promotion. Cette approche reflète plus fidèlement la valeur d’un immeuble neuf non encore exploité.

La méthode des revenus, souvent utilisée pour des immeubles locatifs existants, n’est pas adaptée à un bâtiment neuf puisqu’elle repose sur des revenus futurs hypothétiques.

3. Appliquer les taux de taxes

Une fois la JVM établie :

• TPS : 5 %

• TVQ : 9,975 %

Exemple :

Si la JVM de votre immeuble neuf est estimée à 1 000 000 $ :

·         TPS = 50 000 $

·         TVQ = 99 750 $

Total à s’autocotiser : 149 750 $

Quelles sont les démarches à suivre pour l’autocotisation?

Si vous êtes inscrit à la TPS/TVQ

Vous devez inclure le montant de l’autocotisation dans votre déclaration de taxes couvrant la période où l’immeuble atteint 90 % d’achèvement ou où le premier bail est signé.

Si vous n’êtes pas inscrit

L’obligation demeure, mais vous devez utiliser le formulaire FP-505.2 – Remise particulière par un non-inscrit, disponible sur le site de Revenu Québec.
Ce document vous permet de déclarer et payer la TPS/TVQ même sans numéro d’inscription.

Notre conseil : Il est fortement recommandé d’obtenir une évaluation immobilière professionnelle pour justifier la JVM et prévenir toute contestation de l’Agence du revenu du Québec.

Peut-on obtenir un remboursement partiel de taxes?

Oui. Le programme de remboursement pour immeuble locatif neuf (RIHLN) permet de récupérer une partie des taxes payées à l’autocotisation.

Vous pouvez obtenir jusqu’à 36 % de remboursement sur la TPS et la TVQ, selon la valeur de votre immeuble et certaines conditions d’admissibilité.

Conditions principales :

• L’immeuble est neuf ou a fait l’objet de rénovations majeures.

• Il est loué à long terme à des particuliers.

• La JVM n’excède pas les seuils maximaux (450 000 $ pour la TPS, 225 000 $ pour la TVQ par logement).

• La demande est faite dans les deux ans suivant le mois où les taxes ont été payées.

Les formulaires à utiliser :

• TPS : FP-524 (et FP-525 si plusieurs logements)

• TVQ : VD-370.67

Faites-vous accompagner pour éviter les pénalités et rester conforme

Chez Mallette, nos fiscalistes accompagnent les constructeurs et promoteurs pour simplifier la gestion de l’autocotisation TPS/TVQ.

Nous veillons à ce que chaque projet immobilier respecte les règles fiscales tout en optimisant vos remboursements de taxes.